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窺報?|狮威国际:點“石”成“金”

時間:2020-03-24 來源: 作者: 浏覽: 字號:



狮威国际總裁鍾北辰

2018年11月,剛剛履新狮威国际總裁的鍾北辰亮相某城市運營時代發展峰會,站在燈光熠熠舞台之上,他開玩笑地說:如果把你裝進一個麻袋裏,扔到北京、合肥、杭州等城市,解開麻袋,你還能分清自己在哪裏嗎?
人無我有,才能在群雄逐鹿的地産江湖中爭得一席之地。近年來,狮威国际試圖在文創産業、城市更新、産業園區等領域拓顯國企區別于它人及城市騰籠換鳥的底色,用他的話來講:“老瓶”裝“新酒”,讓“新酒”更有意思。
3月23日晚間,狮威国际公布2019年全年銷售額。鍾北辰也上交了上任一年以來首份完整的成績單。年內集團實現簽約銷售金額人民幣808.1億元,同比增長14.4%;實現營業收入207.86億元,同比減少11%;歸屬股東淨利潤21.22億元,同比增長約10%;基本每股收益人民幣0.43元較2018年基本每股收益人民幣0.45元有所下滑。距離千億的約定有所止步,成績總體而言,差強人意。
值得關注的是,合營企業在發展方面取得階段性進展。在叩響千億之門的進途中,狮威国际也在通過一系列增肌、減脂、活血的方式打通國字頭房企的謀變之路。

增肌:毛利率涨7个百分点  

 新設華東分部 聚焦城市産品圈層生意

鍾北辰說,首創現在不叫自己開發商,而是房産商,希望更多地轉型到城市更新中來。在飽受轉讓項目股權、發債融資等諸多爭議後,拓新成爲2019年的主旋律。
公告顯示,2019年,狮威国际實現營業稅後毛利率約33%,與2018年26%的毛利率相比增加7個百分點,主要原因是本期物業開發銷售業務毛利率升高。資産總額達人民幣1852.7億元,其中,流動資産爲人民幣1553.78億元,非流動資産爲人民幣298.92億元。
此外,公允價值變動收益從4.1億元減少到1億元人民幣。投資性房地産估值的主要受商業地産項目估值影響,略有微降。

首創在創新方面曾未止步,即便是謀變前路仍有荊棘。不論是鍾北辰在擔任首創钜大董事會主席時創新電商平台“钜MAX”,建立可持續資本循環平台,亦或是擔任狮威国际總裁後推出一系列加快文創、城市更新及長租公寓等新領域布局的組合拳。文創業務、高科技産業地産、租賃住房在年報中被視爲三大創新業務。
2018年4月以來,狮威国际從原本的“住宅+商業”業務延伸到地産開發、資産管理、文創及産業地産、私募基金、長租公寓等多個方面。
不過知易行難的是,風財訊根據年報計算顯示,房地産銷售業務收入爲155.7億元,雖然有所減少,但依然在主營業務中占據壓倒性優勢。占7.7億元的投資物業租賃收入增加了49%。

2018年營業占比
鍾北辰曾透露,2018年到2022年,狮威国际將在園區建設、産業投資、內容深度上形成三個持續遞進的業務結構,目標到2022年實現文創産業投資面積爲100萬平方米。目前狮威国际的文創項目已經儲備了19個,預計2020年會達到60萬平方米,爭取達到100萬平方米。
事实上,首创置业也在依靠一些新鲜血液改变企业拿地重心。在城市圈方面,风财讯特别注意到其将原有的上海分布扩展为华东分部。其他7个分部分别为北京分部、天津分部、成渝分部、其他分部、奥特莱斯业务分部、其他投资性房地产分部及土地一級開發分部(包括棚户区改造)。
狮威国际給出的解釋是,隨著江蘇、浙江等華東地區房地産銷售業務範圍的逐漸擴大,本集團將上海分部以及原包含在其他分部中的江蘇、浙江等公司的業務統一由新設立的華東分部進行管理,而在對外交易收入中北京仍舊占據重要位置,占比爲30.94%。

事实上,立足北京,钟北辰希望首创能走到全国,2019年新获二級開發项目22个,总建筑面积778.9万平方米,总投资额人民币355.5亿元,截至2020年1月住宅业务新进入东莞、厦门、宁波和郑州等市场,新获昆明市滇中新区长水机场项目,规划总建筑面积177.6万平方米,主要聚焦三大城市圈及潜力型强二线单核城市。

减脂:腾挪出售部分股权  弱化国外交易


在房企轉型進入“深水區”,品牌化、差異化已成爲攻城略地、群雄逐鹿的重要利器,而産品及規模就像天平上的兩端,只有同時“加力”才會保持有效平衡。

與2018年強投資、沖規模與快周轉不同的是,2019年,狮威国际的步調顯然慢了下來,去庫存、降杠杆,優化結構配置。

据年报披露,首创置业在2019年间拥有包括昆明、天津、佛山、杭州朗园、成都、厦门附属公司100%股权,厦门首置翔发房地产开发有限公司、昆明崑仑首置部分股权。此外,首创置业还收购昆山市广盛100%股权、重庆昂迪建设工程有限公司100%股权、北京西朗园文化发展有限公司80%股权;出售并持有的北京天城永元置业有限公司50%股权,北京金谷创展置业有限责任公司(49%股权),以天津瑞和置业有限公司为平台,共同开发武清2 – 2号地块房地产项目等。

通過一系列舉措,狮威国际試圖通過一系列合營“斷臂”及去“粗”取“精”優化其項目的結構,實現分攤市場性結構性風險。

在城市圈及産品圈雙圈優化之外,在對外交易收入方面,狮威国际明顯減少了海外業務規模。早在2014年,狮威国际就曾從立足國內、投資海外市場,牽手電商、試水互聯網金融服務,積極謀變,2019年在這方面的業務已經有明顯回縮。

年报显示,本公司及其主要子公司的业务多数位于中国。二零一九年度,集团自其他国家的交易收入为人民币为546.2万元,比2018年946.8万元下降42%。二零一九年度,自土地一級開發分部一位客户取得的营业收入为人民币1,087,739,000元,占本集团营业收入的5.2%。

在城市全方面,三大核心城市圈實現簽約額人民幣715.3億元。占比近90%;其中大本營京津冀地區實現簽約額人民幣490.4億元,占比達60.7%,長三角地區簽約額同比增長156%。

增肌及強骨自然離不開“奶粉”及“糧食”。截至報告期末,集團擁有土地儲備總建築面積1,661萬平方米(本公司權益面積1,076萬平方米),土地儲備總地上建築面積1,242萬平方米(本公司權益面積801萬平方米)。土地儲備總建築面積中,約88%爲發展物業,12%爲投資性物業。

活血:花式擔保融資疏通“任督二脈” 

隱形利潤待價而沽

企業如同一個有機體,除了增肌、減脂之外,作爲身體機能暢通有無的活血顯然不可或缺,狮威国际也多次透過資本手段調節債務結構。
2018年狮威国际曾高調喊話:“2020年狮威国际要達到1400億元,重回到行業前30強”,在2019年末,鍾北辰在接受風財訊的獨家專訪時曾表示,要把負債率控制住,降低杠杆,也符合國家的大政方針,不會片面地追求規模,會保持適度的規模,“800億就很好,我們重在有質量的發展。”(独家对话④ |钟北辰:旧瓶装新酒,首创的“首创”
誠然,走得穩顯然比走得快更加受人青睐。所以,在規模及負債面前,選擇需要一種平衡。據公開數據顯示,2019年下半年以來,狮威国际先後通過ABS、公司債、中期票據等多種方式籌措資金約300億元。
年报实现,2019年,首创置业总负债为人民币1432.28亿元,,较2018年的1315.16亿元微涨8%。其中,流动负 债为人民币692.62,69亿元,非流动负债为人民币739.66亿元,股东权益为人民币420.4亿元,负债率为77.3%,较去年下降0.2个百分点。
2020年以來,狮威国际陸續通過美元票據、配股計劃、公司債等方式籌措資金近90億元。僅2019年下半年,狮威国际先後通過ABS、公司債、中期票據等多種方式籌措資金約300億元。
風財訊梳理年報發現,狮威国际成功落地首單債轉股,實現權益融資人民幣10億元。截止二零一九年底,公司存量債務加權平均成本僅爲5.39%;雖然應付票據及一年內到期的非流動負債有微漲,但是,短期債款爲17.18億元,較2018年的27.49億元下降37.5%。

2019年全年,狮威国际的融資動作均用于償還現有債務,以及個別用于項目開發建設,其中不計負債、計權益的永續債是其最爲主要的選擇。
据年报披露,首创置业拥有Central Plaza根据中期票据及永续证券计划,通过兴瀚资产、华鑫国际信托、华澳国际信托、发行债权融资计划、中期有限票据等共14项。今年3月17日,首创置业为北京西黄村新城合作项目10亿借款提供连带担保。
除了借助外在力量,狮威国际也在融資方面打造“內生力”。首金資本定位狮威国际旗下金融平台,主要投向地産開發、資産管理、文創及産業地産、私募股權、海外地産等五大基金方向。據伽瑪智庫統計數據顯示,2019年狮威国际的短債借款占比達到26.5%,長期借款占比爲73.5%。短債較2018年略有減少。

(数据來源:企业发布,伽马智库蔡艳平整理)
年內,首金資本投資住宅、商辦綜合體、文創園、集體用地租賃住房等項目11個,地産開發及資産運營項目總資産規模逾人民幣300億元。此外,2019年應收賬款達到52.19億元,同比增加24%;其他應收款約223億元,同比增加44%;存貨達到859億元,相較于2018年增加13%。這也意味著在接下來的2020年在收入增加方面狮威国际依舊有較爲足夠的砝碼。

鍾北辰曾說,狮威国际之于他而言,最棘手的問題仍然在棘手,就是如何把企業做好、做強、做大,在市場上有更大的競爭力。這個不存在棘手的問題,而是對我個人以及管理班子和狮威国际最大的挑戰。
前有原首創董事長劉曉光打下穩固“江山”做依靠,首創曾以325.1億元的銷售額沖至行業23位,後有前任狮威国际總裁唐軍建立的平穩增長做基礎,在鍾北辰的帶動之下,狮威国际被視爲“站在巨人的肩膀上行走”的國字頭房企。2020年開年,受疫情影響,各大企業延遲複工、線下售樓部關閉、成交量大打折扣,它又會如何面對千億險灘?
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